Month: February 2019

念願のマイホームとしてリフォーム済の戸建てを手に入れたAさん家族は、新居への入居に向けて着々と準備を進めています。引っ越しではするべきことが多いもので、Aさん家族も旧居の荷造りやお子さんの転校の手続き、新居で使う新しい家具・家電の購入などに余念がありません。 しかし、リフォーム済の戸建ての引渡しを受けて実際に入居するまでに、必ず行っておくべき重要なことがあります。それは「掃除」です。「リフォーム済なのだから掃除は不要だろう」と考えていたAさん家族ですが、入居前の掃除がその後の住み心地を大きく左右するのです。 入居前の掃除が大事な理由とは 売りに出されるときにハウスクリーニングで一通り清掃されていても、それから時間が経っていればまた汚れてしまうことも十分ありますし、リフォーム工事で生じた埃が隅のほうに残っていることもないとはいえません。せっかく新調した家具や家財も、汚れた家に置いては台無しになってしまいます。 入居前の、家具が何もない状態は、家のなかをきれいにする絶好の機会でもありますが、同時に家のなかを隅々までチェックするのにいいタイミングでもあります。入居する前に不具合に気づいて申告すれば、「使い方がよくなかったから傷んだのでは」などと言われる心配もありません。 そうして家じゅうを掃除しながら不具合をチェックする過程では、「そういえばこの部屋の照明器具を買い忘れていた」「用意したカーテンは、このサイズに合わない」「あの家電をどこに置くか決めていなかった」といったことに気づくことも少なくありません。これによって、新居での生活をスムーズにスタートできるでしょう。 入居前に掃除すべき３つのポイント 売りに出されていた物件では、空気やにおいがこもっていることも。まずは家じゅうのドアや窓をすべて開放し、空気の入れ換えを行いましょう。換気しながら掃除を進めると、家のなかの空気がガラッと変わるはずです。 天井・照明器具 掃除の基本は「高いところから低いところへ」。一番高い天井と、その下にある照明器具の埃をはたいて水拭きしましょう。 壁・床 家具を配置してしまうとなかなか掃除しづらくなってしまうのが、床や壁といった部分です。溜まっている埃を取り除き、水拭きと乾拭きを行っておけば安心です。 水回り キッチン、トイレ、浴室、洗面所といった水回りをきちんと掃除しておくことで、新生活がぐっと快適になります。水垢やカビの掃除、排水溝の詰まり、防かび対策などの対応を。 屋内・屋外の両方に必須な害虫対策について 掃除と合わせて入居前に済ませておくべきなのが、害虫対策です。ダニ、ハエ、蚊、ゴキブリ、シロアリなどの害虫は、住宅の被害や住民の健康被害、精神衛生上の問題などがあり、快適な生活のためには遠ざけておきたい存在。築年数の経過した木造住宅では特に、害虫対策は必須です。 屋内では、掃除を済ませる前に「バルサン」のような燻蒸・燻煙式の殺虫剤を使っておきましょう。その後、排水溝の隙間を埋める、通気口にフィルターを付ける、屋内用の殺虫剤を設置するといった対策を行います。引越し後は、段ボールをすみやかに撤去して虫のすみかを作らないことも大切です。 前項の掃除で排水溝の詰まりを解消しておくことは、小バエ対策にもなります。同時に、屋外でも「屋内への侵入を防止する対策」が欠かせません。網戸の目が広がっていたら張り直し、網戸とサッシの隙間があれば塞ぎましょう。水溜まりや植木鉢などが放置されていると蚊が卵を産んでしまうので、きちんとお手入れをしましょう。 おわりに 売られていた物件というときれいな新居を想像するものです。リフォーム済の戸建てであればなおさらでしょう。しかし、ハウスクリーニングの過信は禁物。入居直前に掃除をすることで安心して引っ越しできるようになりますし、不具合のチェックにもなるので一石二鳥です。 Aさん家族も、引っ越しを前に忙しい思いをしていますが、この“ひと手間”をかけるかどうかでその後の住み心地が大きく違ってきます。夢のマイホームですばらしい暮らしをスタートするためにも、ポイントをおさえて入居前の掃除をていねいに行うようにしましょう。

リフォーム済の戸建てを探していたAさん家族は、第三者チェックのサービスも利用しながら購入の意思を固め、売買契約を交わすことができました。住宅ローンの本審査も通り、希望どおり融資を受けられる見込みも立って、あとはいよいよ残金決済と引渡しです。 安心感も手伝って、Aさんは「ここまで来れば、あとは残金を支払って建物の鍵を受け取るだけ」と考えているようですが、ここで対応を間違えるとトラブルにつながりかねません。夢のマイホームを手にするまであと一歩、最後の決済と引渡しを無事に終えるためのポイントを理解しておきましょう。 引渡し・決済の際に必要な持ち物 リフォーム済の戸建てを購入する際には、売買契約を結んだときに物件代金の一部を手付金として支払います。そして住宅ローンを申し込み、融資がおりたら残金を支払うことになります。これが「残金決済」。残金決済が完了した段階で、住宅を売り主から買い主へと引き渡すのが「引渡し」です。 この残金決済と引渡しは同日に行われることが多いですが、残金を支払えば自動的に買い主のものになるというわけではなく、最後に重要な手続きが待っています。また、残金決済から引渡しにはさまざまな書類のやりとりも発生します。そのため、残金決済・引渡しの日には「持参すべきもの」があるのです。 買い主の代表的な持ち物としては、印鑑、印鑑証明書、身分を証明する書類、住民票、住宅ローンの融資が振り込まれる銀行口座の通帳と銀行印、そのほかの諸費用の支払いを行うための現金や通帳・銀行印といったものがあります。必要なものはケースバイケースですので、必ず事前に確認しておきましょう。 引渡しと決済ですることとは 残金決済は購入代金の残金を支払うこと、というのは先に述べましたが、大金を支払うことが多い残金決済では買い主が現金を持参するのではなく、住宅ローンの融資が振り込まれる銀行口座上での手続きとなります。 そうしたことから、残金決済を行う場所は住宅ローンを借り入れる金融機関となることが一般的ですが、場合によっては不動産会社で行われることもあります。金融機関での手続きとなるため平日の日中に行われることが多く、時間としては平均2時間ほどかかります。 当日は住宅ローンの入金を確認したうえで、買い主が振込用紙へ記入するかたちで売り主の銀行口座へ残金を振り込みます。振込の実行を確認したら、売り主は買い主に対して領収書を発行し、住宅の鍵を渡します。合わせて管理費や修繕積立金、固定資産税などの清算も行われ、不動産会社が仲介した場合は仲介手数料も支払います。 そしてもう一つ、この場で行われる重要な手続きが、物件の所有権を売り主から買い主へと移転する登記の移転手続きです。「鍵の受け渡し」と「所有権の移転登記」の両方が完了して初めて、住宅が名実ともに買い主のものとなり、引渡しが完了することになります。 注意点と第三者に立ち会いを依頼することについて 前述の所有権の移転登記は、司法書士に依頼して行うことが大半です。その場合、残金決済・引渡しの日は、買い主、売り主、仲介する不動産会社、金融機関の担当者に加えて、第三者である司法書士が同席することになります。 司法書士は登記手続きの専門家であるばかりでなく、法律にも詳しい存在です。そのため、登記手続きに加えて、売買の取引がスムーズに行われるようサポートするという役割を求められることも多く、残金決済・引渡しの場に「立ち会い」の役割も含めて同席を依頼するというケースもあるのです。 残金決済・引渡しの日は、忘れ物は厳禁。手続きを滞りなく済ませたら、その日のうちに鍵を受け取ります。物件の引渡しは残金決済と同日が基本ですから、売買契約書などで別途指定がある場合以外はきちんと確認しておきましょう。受け取る鍵も、書面と現物を照合して内容の確認を。 おわりに 念願のマイホームにリフォーム済の戸建てを選んだAさん家族の物件探しも、いよいよ大詰めです。心配していた住宅ローンの借り入れを無事済ませ、購入代金の残金を支払えるとなれば、ほっとひと安心するに違いありません。 しかし、本当の意味でマイホームを自分のものにするためには、所有権の移転登記といった手続きを済ませて物件の引渡しを滞りなく受ける必要があります。最後の最後まで気を抜かず、しっかり対応を終えるようにしましょう。

中古の戸建てを購入する際に気になるのが、「どこがどの程度傷んでいるか」「過去にどのようなことが起こったか」ということでしょう。リフォーム済の戸建てであっても中古物件には変わりなく、築年数が経過していればその傷み具合は気になるものです。 希望する条件に合う物件を見つけたAさん家族も、物件見学や問い合わせなどでいろいろチェックしたつもりですが、それでも「本当にこの物件で大丈夫だろうか」「中古の戸建てで問題はないだろうか」と気になってしまいます。念願のマイホームを手にするために、購入の前にチェックしておきたいポイントをおさえておきましょう。 理想のマイホーム探し・価格交渉ならスターフォレストにおまかせ 完全無料でご相談可能ご希望の物件を紹介します 購入前に「物件状況確認書」の確認を！ 中古の戸建てを購入する際には、物件見学などで敷地や建物のさまざまな箇所を確認するでしょう。リフォーム済の戸建てであれば、リフォームした箇所はもちろん、反対にリフォームされていない箇所のチェックも入念に行うものです。 それでも、中古の物件では思わぬところで傷みが進んでいることも…。１回、２回の見学では把握しきれないことも多く、購入してから初めて不具合や欠陥に気づくということも珍しくありません。軽度の不具合であればともかく、万一生活に支障が生じてしまえば問題です。 そこで契約の前に確認しておきたいのが「物件状況報告書（告知書）」。これは、売買する建物や敷地、周辺環境について売り主が把握していることを記載し、買い主に伝えるための書類です。内容としては、雨漏りやシロアリの被害、建物の傾きや給排水設備の故障、土壌汚染や騒音、振動、臭気の有無・状況など、多岐にわたります。 中古の戸建てを購入する意思を固めたら、購入を申し込んで売買契約を締結することになりますが、その手続きを進める前に必ず物件状況確認書の内容を確認するようにしましょう。 付帯設備も確認を！ 物件状況確認書と同時に確認しておきたいのが、売買に伴い売り主から買い主へ引き渡される設備を示した「付帯設備表」です。これを確認することで、物件のどの設備が取引対象として引き渡され、反対にどの設備が引渡し対象とならないかということがわかります。 物件には、ガステーブルや給湯器、トイレ設備やシャワー、エアコンや照明、カーテンやカーペットなど、多種多様の設備が設置されています。物件見学のときは売り主が居住中であったり見学用に整えられていたりするため、すべての設備がそろっているように見えるかもしれません。 しかし、それらのすべてが建物と一緒に引き渡されるとは限りません。たとえば、各部屋には照明がついている状態で入居できると思っていたのに、いざ購入すると照明が撤去された状態で物件が引き渡されるということもあり得ます。 こうした行き違いがあると不便が生じますし、大きな設備での行き違いはトラブルに発展しかねません。そうならないよう、付帯設備表で引き渡される設備をすべて確認しておく必要があるのです。 最近多い“第三者チェック”とは？ 物件の状況をチェックするには、購入希望者自身が物件を見学するだけでなく、「ホームインスペクター（住宅診断士）」と呼ばれる住宅の専門家に建物の欠陥の有無や改修の必要性などを調査してもらう「ホームインスペクション（住宅診断）」を依頼するという選択肢もあります。 このように、第三者である専門家がチェックすることで利害に関係なく状況を正確に見極められる“第三者チェック”は、不動産の売買においても増えてきています。そのうちの一つが、売買契約の書類をチェックしてもらうサービスです。 不動産の売買契約には多くの書類が発生し、いずれも重要なものですが、法律や契約に詳しくない買い主にとっては内容がわかりづらいことが少なくありません。そこで、契約を締結する前に契約書類一式を専門家に確認してもらい、買い主に不利な内容がないかといったことをチェックするというわけです。 おわりに 物件を購入する意思を固めて買付証明書（購入申込書）を提出したら、売買契約の締結に向けてさまざまな手続きが動きはじめます。この段階ではまだ購入をキャンセルすることも可能ですが、重要事項に関する説明を受けて売買契約を締結したあとは、基本的には白紙に戻すことができなくなります。 契約を交わしてから「話と違う」「こんなはずではなかった」と思うようなことを避けるためには、契約の前に重要なことをきちんと確認しておく必要があります。それでも不安があれば第三者チェックのサービスを利用するなどして、納得のいくまで確認しましょう。

２人のお子さんの本格的な子育てを前に、リフォーム済の戸建てを購入することにしたAさん家族は、いろいろな物件を見学して候補を絞り込み、売り主との値引き交渉にも成功。いよいよ売買契約や住宅ローンの申し込みといった手続き面が目前に迫り、購入まであと少しというところまで進んでいます。 住宅ローンの事前審査に通過したことで資金計画にはすっかり安心しきっているAさん家族ですが、住宅ローンを正式に借り入れるには本審査を通過しなければなりません。リフォーム済の戸建てを購入するにあたり、住宅ローンの本審査ではどのような点を確認しておく必要があるのでしょうか。 理想のマイホーム探し・価格交渉ならスターフォレストにおまかせ 完全無料でご相談可能ご希望の物件を紹介します 資金計画や諸経費を再度確認しておこう！ 住宅を購入することを決断するにあたっては、事前にライフプランや貯蓄などを考慮して資金計画を練っている方が大半でしょう。不動産会社に物件情報を紹介してもらう過程で購入時の資金計画を試算してもらう場面もあります。そうしたプロセスを経て、リフォーム済の戸建ての購入にかかる費用について理解し、支出に対してどのように資金を調達するかというプランを準備されているでしょう。 しかし、いざ購入を申し込むとなれば、これまでは「試算」であったものが「正式な費用」として確定することになります。購入を正式に申し込んだあとは、売買契約の締結から住宅ローンの申し込み、購入代金の支払いなどがどんどん進んでいくことになります。 またそのなかで、諸費用と呼ばれるさまざまな出費が次々と生じていきます。そうなったときに計算外の費用が発生したり、予定していた出費が試算よりも高くなってしまったりしたら、困ることになりかねません。そうならないよう、購入の意思を固めた段階で、改めて費用の計算や資金計画を確認しましょう。 本審査前に知っておきたいローン特約について 一般的に、住宅ローンの申し込みは住宅の売買契約を締結したあとに行い、そこで本審査を受けることになります。事前審査でOKが出ていても、住宅ローンの借り入れが正式に決まるのはあくまで本審査の結果次第です。 なんらかの事情で本審査が通らなければ住宅ローンを利用できず、物件の購入代金の支払いができなくなります。そうなった場合に締結していた売買契約を解除し、違約金などのペナルティを受けることなく白紙に戻すことができる…。これが「ローン特約」です。 買い主にいくら購入の意思があっても、予定していた借り入れ額に満たない、想定より金利が高く借りられない、あらかじめ指定していた金融機関すべてからローンの借り入れを断られたといったことが起これば、現実的に購入することができなくなります。ローン特約は、そうしたときに買い主を保護する条項として適用されるものです。 しかし、買い主の過失が理由となって住宅ローンの借り入れが成立しなかった場合は、話が別。買い主の気が変わってわざと住宅ローンの審査でOKが出ないようにしたケースや、買い主が断りなく希望金額を増やしてローンを申し込んでいたケースなどでは、ローン特約は適用されません。 控除対象になる物件か確認しよう 住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、10年間にわたって所得税・住民税の控除措置を受けることができます。これは「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」と呼ばれる制度で、年末のローン残高の1％に相当する金額を所得から控除することができるというものです。 住宅ローン控除は中古の戸建てを購入する場合でも受けることができますが、下記のような条件を満たす必要があります。控除を受けるためには、適用条件を満たす物件であるかどうか、事前にチェックしておきましょう。 ・自分自身が住む住宅を購入する ・住宅を取得した日から６カ月以内に住み、その年の12月31日まで住み続ける ・借り入れる人の年収が3000万円以下である ・住宅ローンの借り入れ期間が10年以上である ・購入する住宅の床面積が50平方メートル以上である ・木造住宅など「耐火建築物以外」を購入する場合は築20年以内（鉄筋コンクリート造などの「耐火建築物」は築25年以内）である ・耐震レベルが一定の基準を満たしている（耐震基準適合証明書の取得など） おわりに Aさん家族のように物件探しで苦労した方は特に、購入する物件を決めることができると、あるいは住宅ローンの事前審査をパスすると、ほっとする気持ちも大きいのではないでしょうか。しかし、物件を正式に購入するための手続きはここから始まります。 住宅ローンの申し込みから本審査は、そのなかでも重要な手続きの一つです。事前審査をクリアしていても油断することなく、きちんと資金計画などを確認したうえで手続きを進めましょう。

念願のマイホームを購入すべく、中古物件、なかでもリフォーム済の戸建ての物件探しを進めていたAさん家族は、不動産会社に相談しながらさまざまな物件情報のチェックを重ね、購入候補となる物件を絞り込んでいるところです。いろいろな条件を比較検討するなかで、Aさん家族が気にしているのはやっぱり価格のこと。 新築物件に比べれば、リフォーム済の戸建ては安価とはいえ、高額の買い物であることに代わりはありません。そこでAさん家族は、思いきって値引き交渉をもちかけることにしました。値引き交渉を成功させるためには、どのようなポイントをおさえておけばいいのでしょうか。 リフォーム済戸建ての交渉の心得3つ 値引き交渉は物件を見学してから 中古の戸建ては、リフォーム済であってもどのような不具合が出てくるかわかりませんし、実際に物件を見学したら「思っていたのと違う」となることも珍しくないのです。それに、物件見学の前から値引きの話をもちかけるようでは、売り主からすれば「真面目に買うつもりがあるのだろうか」「資金面は問題ないのだろうか」と不安に感じるでしょう。 「値引きを希望する金額」を具体的に伝える ただ「値引きしてほしいのですが」と言って「はいそうですか」となるほど、物件の売買は簡単ではありません。購入を希望する上限の価格を自分のなかで設定したうえで、金額が具体的にいくらになれば購入できるのかということを伝えましょう。 「値引きしてもらえたら購入する」心構えを 「値引きしてもらえたらいいなあ」といった軽い気持ちで値引きをもちかけるのは禁物です。「購入希望の上限価格まで値下げしてもらえたら購入する」ときちんと意志を固めたうえで売り主にもそのように伝え、真剣な気持ちで交渉していると理解してもらいましょう。 値引き交渉前にやってはいけないこと 値引き交渉をするにあたって絶対にしてはいけないのが、購入の意思を伝えることなく最初から値引きを前提として話をすること、そして「いくらになりますか？」と探りを入れることです。 中古の戸建ての売買における値引き交渉は、購入希望者に真剣な購入の意思があることが前提です。そして、予算がどうしても折り合わないといったようなやむを得ない事情を売り主が理解し、値引きの検討に応じるテーブルについて初めて成立するものです。 売り主にとっては大切な財産である物件ですから、できれば値引きせずに売却したいと考えます。ましてや、購入する意思があるかどうかもわからない相手に、最初から値引きに応じるわけもありません。 売り主との信頼関係を築き、売買契約を滞りなく進めるためにも、この点をきちんとわきまえたうえで値引き交渉を行うことが大切です。 値引き交渉をしやすい時期 同じように値引き交渉をもちかけても、“時期”の違いによって成否の確率は大きく異なります。ポイントは、売り主が「多少値引きしてもいいから、早く売りたい」と考える“時期”かどうか。 売りに出されてまだ間もない物件では、これから買い手がつく可能性はまだ十分にあり、売り主としても強気で様子を見ていることができます。この段階で「値引きしてくれたら買います」と交渉しても、売り主は「値下げしなくても買ってくれる人がいるかもしれないから」と考えるでしょう。 ところが、売りに出して数カ月経っても買い手がつかず、反響も少ないといった物件では、売り主にもだんだん焦りが見えはじめます。「このままでは売れずに残ってしまうのではないか」と考えはじめるのです。そのタイミングで、「この金額まで値引きしてもらえたら、購入を申し込みます」という購入希望者が現れたら…。 このように、その物件がどのような“時期”であるかによって、値引き交渉の成功率は違ってきます。こうした点にも目を配りながら物件探しをしてみると、値引き交渉の成功率を高めることにもつながるでしょう。 おわりに Aさん家族のように「マイホームを少しでも安い値段で買いたい」と考える心理は、多くの方が共感するのではないでしょうか。対して、大事な財産である戸建てを売却しようとする売り主にもさまざまな事情があり、「少しでも高い値段で売りたい」と考えるのもうなずけます。 中古の戸建ては個人対個人の取り引きも多く、不動産会社が仲介するとしても、買い主と売り主のお互いの立場を尊重して交渉に当たるというのは重要な姿勢です。そのうえで、物件の売却理由や問い合わせの数、いつごろ売りに出されたのかといった情報を把握して臨むのが、中古の戸建ての値引き交渉に大切なポイントといえます。

マイホームの購入は、人生に何度とないほどの大きな“買い物”です。そのため、支払う金額の大部分を住宅ローンでまかなおうと考えることが大半です。リフォーム済の戸建てを購入しようと考えているAさん家族も、頭金に充てる貯金もあるものの、住宅ローンを借り入れる予定です。 「住宅ローンを借り入れるには審査を受けて通過しなければならない」というのは知られていますが、その審査に「事前審査」と「本審査」があることは意外と知られていません。リフォーム済の戸建てを購入する際の住宅ローンの事前審査について、理解しておきましょう。 新築戸建てと中古戸建てのローンの違いについて 中古の戸建てを購入する場合にも、住宅ローンを借り入れることはできます。利用できるローン商品も、新築の戸建てを購入する場合と基本的には同じです。ただし、借り入れる金額や条件面などで、新築のケースと異なる点はあります。その筆頭が、審査で重視される要素です。 新築の戸建てを購入する際の住宅ローンの借り入れでは、借り入れ希望者の年収や勤務先といった属性、信用情報などが重視されます。中古の戸建てを購入するケースでは、そうした情報に加えて物件の担保評価も求められることになります。担保評価については後ほど詳しくふれますが、こうした違いは借り入れられる金額に大きく影響することになるのです。 そのほか、中古の戸建てでは借り入れ期間を短く設定されることも多く、想定より短い期間で返済を求められることも珍しくありません。住宅ローンを利用して中古の戸建てを購入するなら、こうしたことをきちんと理解しておきましょう。 事前に確認しておこう！ 接道義務について 住宅ローンの商品にはさまざまなものがありますが、借り入れ条件として「購入する物件が、法律の定める基準を満たしていること」を挙げていることがあります。中古の戸建て、特に築年数が数十年経過しているような物件では、この点にも留意が必要です。 関係する法律の代表的なものが「建築基準法」で、建物を建設する際に満たすべきいろいろな基準を定めています。そのうちの一つが「接道義務」で、幅４メートル以上の道路に２メートル以上接している敷地でなければ、原則として住宅を建てることができないというものです。 接道義務を満たしていない敷地に建築された中古の戸建てには、リフォームなどは可能であるものの一度取り壊したら新たに建て直すことができない「再建築不可」の物件があります。この場合、購入後の住宅の利用価値にも影響するほか、資産（担保）価値にも影響が及ぶため、住宅ローンの審査結果を左右する要素となり得ます。 事前に確認しておこう！ 担保評価について 住宅ローンを借り入れた物件の買い主は設定された期間でローンを返済しますが、万一返済が滞るようなことがあれば、金融機関は物件を売却してローンの回収に充てることになります。住宅ローンの審査で物件の担保評価が重視される理由は、ここからきています。 戸建ての物件では「土地」と「建物」のそれぞれについて担保としての評価を受けますが、建物の担保評価は新築時が最も高く、築20年経つとゼロに近くなります。つまり、中古の戸建てでは、建物の担保評価を低く見積もられてしまう傾向があるのです。 リフォーム済の戸建てであっても、担保評価を大きく上げることにはつながりづらいのが実状です。担保価値が低いとなれば、ローンを貸し出す金融機関としては回収不能となるリスクが高くなるため、借り主の希望どおりには貸し出せなくなるというわけです。 そうなると、たとえ借り入れ希望者の年収や勤務先が好条件であっても、希望額に対して融資額を下げられてしまう、希望より短い返済期間を設定されてしまうといったことになります。 おわりに 住宅ローンというと、借り入れを希望する買い主の年収や勤務先といった属性、あるいは滞納履歴のような信用情報が重視されるイメージが強く、Aさん家族もその点を心配しています。しかし、中古の戸建てを購入しようとするなら、物件の条件についても気を配る必要があります。 建物の担保価値が最も高い新築物件の購入に比べて、中古の戸建ての購入では、買い主の支払い能力だけでなく物件の担保価値（資産価値）も重視されます。場合によっては自己資金でカバーする部分が大きくなりますので、そうしたことをふまえて資金計画を検討しておきましょう。

かつての日本では、マイホームを買うなら新築物件を希望する方が多かったものですが、現在の日本では中古物件のメリットも評価されるようになり、「中古物件を買って自分でリフォームしたい」「リフォーム済の物件を買ってすぐに住みはじめたい」と考える方から人気を集めています。 夫・妻・２人のお子さんの４人で暮らすAさん家族も、リフォーム済の戸建ての利点に着目し、物件探しを始めています。中古物件の場合、実際の住宅を見学できることが多いのも大きな利点ですが、見学の際にはどのような点をチェックすればいいのでしょうか。また、中古物件で必須とされる「ホームインスペクション」とは何なのでしょうか。 リフォーム済戸建てはなぜ注意が必要なのか 築年数が経過した中古物件というと傷みの激しい住宅を思い浮かべるかもしれませんが、リフォーム済の戸建ては内装や外装がきれいに整えられているものが大半です。その状態を見学すれば、まるで新築同様に感じられることもあるでしょう。 しかし、いくらリフォームを施したとはいえ、築数十年が経過しているような木造住宅では住宅のさまざまなところで老朽化が進んでいると考えられます。日本の一般的な木造住宅の平均的な耐用年数は30年ほどとされており、使い方やメンテナンスによっては寿命を長引かせることも可能ですが、それでも経年劣化は免れません。 加えて、数十年前に建てられた戸建てでは、耐震性能や断熱性に懸念がある場合もあります。そうなれば、せっかく購入しても住める期間が短くなってしまう可能性もあるのです。リフォーム済の戸建てはそうしたことを十分理解し、注意を払ったうえで物件探しを行う必要があります。 リフォーム済の戸建てで確認しておきたいポイント リフォーム済の戸建ての購入を検討する際にまず確認しておきたいのは、「どのようなリフォームを行ったか」ということです。外壁の再塗装や内装のクロスの張り替え、水回りの設備交換などがわかりやすい例ですが、柱や梁、床下といった構造体をきちんと確認し必要な補強工事を行っているかという点は特に確認しておきたいところです。 実際に物件を見学する際には、点検口から屋根裏や床下を覗いてみましょう。たとえば床下では、雨水の浸入やシロアリの被害の痕跡が見つかるかもしれません。そうした見えない部分にも手がかけられているかどうかというのは、中古の戸建てを購入するうえで非常に重要なポイントです。 物件見学では家のなかを歩いて部屋を見学しますが、床の感触で気になるところがないかどうかもチェックしましょう。古い戸建てでは断熱材が十分入っておらず断熱性能に欠けることもあるので、床の素材や断熱材の使用の有無についても合わせて確認しておきたいところです。 購入前を決断する前にホームインスペクションを！ 前述のとおり、リフォーム済の戸建てでは外装や内装、間取りや設備といった「見える部分」だけでなく、柱や梁、屋根裏や床下といった構造体に関わる「見えない部分」も注意深く確認する必要があります。とはいえ、物件見学ではそこまで深くチェックできないことも多く、建築に詳しくない購入希望者が確認できる範囲にも限度があります。 そこで利用したいのが、「ホームインスペクション（住宅診断）」です。これは、「ホームインスペクター（住宅診断士）」と呼ばれる専門家が物件を確認し、建物の劣化の状態や欠陥の有無、改修の必要な箇所などを調査するものです。有料ですが、第三者である住宅の専門家が確認することで、建物の状態をより正確に見極めることができます。 近年は、売り主や仲介する不動産会社があらかじめ利用するケースも増えつつあり、2018年からは、中古住宅の売買において不動産会社がホームインスペクションの実施の有無を説明することが義務づけられるようになっています。中古の戸建ての購入を最終決断する前に、ぜひ検討しておきたい調査です。 おわりに リフォームやリノベーションで価値を高めることができる中古住宅は、今では積極的に選ばれるケースも増えてきています。リフォームやリノベーションが施された中古の戸建ての取り扱いも拡大しつつあり、中古の物件を希望する方にとっては“追い風”ともいえます。 しかし、リフォーム済の戸建てはメリットばかりではなく、注意してかからなければならない点もあります。実際の物件を見学できるのは中古の戸建てならではのメリットの一つであり、状態を見極めるために貴重な機会です。ホームインスペクションの利用も考えながら、慎重にチェックを重ねて購入を検討しましょう。

４人家族のAさん一家は、これまで住んでいた賃貸マンションから、リフォーム済の戸建てを購入して住み替えることを決心しました。リフォーム済の戸建てを選ぶ理由は、「リフォーム済の戸建てなら新築よりも安価で、中古でも便利で快適だろう」と考えたから。 中古の物件を購入して自分でリフォームするのは、負担も大きく時間もかかります。そこでリフォーム済の物件を選べば、手間や時間をかけることなくすぐに入居できると考えたわけです。そうした理想を実現するには、どのような点に注意して物件探しをすればいいのでしょうか。 リフォーム済でも再建築不可！ 築年数の経過した物件には注意が必要なわけ 一言で「リフォーム済の戸建て」といっても、物件自体の古さや傷み度合い、施工されたリフォームの内容などは実にさまざまです。そうしたリフォーム済の戸建てのなかで、同程度の条件の物件相場と比べて価格が非常に安い物件を目にすることがあります。価格が安い理由もまた、物件によってさまざまですが、特に注意しておきたいのが「再建築不可の物件だから安い」というケースです。 再建築不可の物件とは、今建っている建物を一度取り壊したら建て直すことができないとされる物件のこと。建物を建てるには建築基準法で定められた一定の基準を満たす必要がありますが、数十年前の法律に則って建てられた物件では現行の法律の基準を満たしておらず、取り壊して新たに建て直すことが不可とされているのです。 再建築不可の物件でもリフォームやリノベーションを実施することは可能ですが、老朽化が進んで住めない状態になったり万一災害などで倒壊してしまったりしても建て替えはできませんし、制限があることから将来売りに出しても買い手を見つけづらくなるなど資産価値にも影響します。 中古でも新築でもない「再生住宅」とは？ リフォーム済の戸建てを探す際には「リフォーム」「リノベーション」「中古」といったキーワードで物件探しをすることが多いですが、それに加えて近年注目を集めているのが「再生住宅」です。再生住宅とは、中古の物件を不動産会社やハウスメーカー、工務店などが買い取り、改修工事を施した状態で販売する中古住宅を指します。 一般的に「リフォーム」というと、築年数の経過に伴って老朽化が進んだ箇所や傷みがひどくなった箇所を修繕し、新築時に近い状態に戻す工事を意味します。しかし、再生住宅の改修は単なるリフォームにとどまらず、最新の新築物件のような機能性や耐震性、デザイン性などの価値を加えるものです。 したがって、再生住宅の改修はリフォームというよりは、住宅にプラスアルファの価値を生み出す「リノベーション」に近く、多くの「リフォーム済の中古の戸建て」よりもさらに使い勝手がよく、価値の高い住宅に生まれかわるというわけです。ここから、一般的な中古住宅と区別されて「再生住宅」と呼ばれています。 再生住宅のメリット・デメリット 一般的なリフォーム済戸建てに比べて高い機能性や快適性をもちながら、新築の物件よりも安価でコストパフォーマンスが高い——。これが、再生住宅の大きなメリットです。再生住宅では、耐震性や断熱性など建物としての機能性を高めているばかりでなく、デザイン性の観点でも内装などに工夫がこらされているものが少なくありません。 また、日本の一般的な木造住宅の場合、耐用年数は平均30年ほどといわれていますが、中古物件を有効利用する再生住宅は環境にも人にもやさしいと評判です。築年数が経過している物件では、購入価格だけでなく固定資産税も新築物件より安くおさえられるというのも利点です。 一方で、再生住宅について注意しておきたいのは、「再生住宅」とされる住宅に法的な定義がないということです。耐震性や耐火性、断熱性などの高い機能性が謳われていても、具体的にどの程度の性能なのかは物件ごとに異なり、供給元に明確に確認する必要があります。 おわりに 中古物件には、価格面を中心とするメリットがあります。なかでも、Aさん家族が探しているようなリフォーム済の戸建てには、価格面に加えて機能面やスケジュール面などの利点もあります。予算も限られるなかで、安いリフォーム済の物件にはとびつきたくなることでしょう。 しかし、前提としておさえておきたいのは、「価格が安いのには必ず理由がある」ということです。メリットの多い再生住宅にも、注意すべき点があります。「安い理由」が自分や家族にとって問題ないものかどうか、きちんと確認して初めて“お買い得物件”となるのです。

賃貸マンションに住んでいるAさん家族は、今後の子育てや家族のライフプランなどを考え、いよいよ念願のマイホーム購入に踏み出すことにしました。お子さんがまだ小さく、本格的な子育てがこれから始まるAさん家族が探すことにしたのは、リフォーム済の戸建ての住宅です。 そこで具体的な物件探しに着手すべく近くの不動産会社を訪れたAさん家族ですが、どうも賃貸物件を探すのとは勝手が違うようだと気づきました。戸建ての物件探し、しかもリフォーム済の中古の戸建て物件を探す際には、どのような不動産会社に相談すればいいのでしょうか。 失敗しない不動産屋選びについて 中古の戸建て物件の場合、物件を売ろうとする売り主は個人であることが多く、購入を希望する個人（買い主）と直接売買契約を結ぶケースも珍しくありません。とはいえ、個人である売り主が買い主を探して売買契約を結ぶのは大きい負担であり、不動産会社に売買の仲介を委託しているケースもよくあります。 中古の戸建てを不動産会社が買い取り、リフォームした状態で売りに出すケースも散見されますが、いずれもどの不動産会社でも扱っているわけではなく、会社によって得意・不得意もあります。戸建ての物件探しで“不動産屋探し”をする際には、売買の仲介を得意としている不動産会社を選ぶようにしましょう。 リフォーム済の戸建てを探す際には、予算を決めていても迷うこともありますし、人気の物件では早い決断を迫られることも。そうしたときにも不動産会社や売り主の利益ばかりを考えるのではなく、買い主のことをきちんと考えて相談に乗ってくれるような、信頼できる会社・担当者を選ぶことが重要です。 リフォーム済戸建てに特化した業者について 中古住宅の取り扱いを得意とする不動産会社のなかでも、「リフォーム済の物件」を中心に取り扱っている会社があります。一般的な不動産会社では中古物件のなかから戸建ての物件を選び、さらにリフォーム済かどうかを選別する必要がありますが、リフォーム済の物件に特化した会社であれば物件探しを効率的に進めやすくなります。 また、リフォーム済の物件を購入したいと考える方の多くは、「機能性が高く快適に住める家を、新築より安価で購入したい」「自分たちでリフォームを行う必要なく、購入後すぐに入居したい」といった希望をもっています。そして、購入後のアフターケアにも不安を感じているものです。 リフォーム済の物件に特化した会社ではそうした希望をふまえて「高品質で快適な物件を提供」「販売前にきちんと物件を調査しているので安心」「リーズナブルな価格」などを掲げるところも多く、リフォーム済の物件に的を絞った相談がしやすくなっています。 そのほか、一般の不動産会社や不動産検索サイトでも、Webサイトで「リフォーム済の物件特集」といったかたちでリフォーム済の物件を探しやすくまとめているところもありますので、参考にするといいでしょう。 フルリフォーム済の戸建ての注意点について リフォーム済とされていても、築年数が経過した中古の戸建てであることに代わりはありません。そうした物件を購入しようとするならば、「瑕疵担保責任」については特に注意して確認する必要があります。 住宅の購入に際しては、買い主は隅々まで確認するものですが、それでも確認しきれなかった欠陥が入居後に発見されることもあります。そうなった場合、売り主はその程度に応じて、修繕や損害賠償、契約解除などに応じる義務を負います。これが「瑕疵担保責任」です。 新築の住宅では、瑕疵担保責任を負う期間は「引渡しから10年間」と法律で義務づけられていますが、中古の住宅ではそうではありません。中古物件の多くでは瑕疵担保責任の期間が2年間と設定されており、なかには疵担保責任が免責されるケースもあるのです。 フルリフォーム済の物件では見えるところがきれいに仕上がっているかもしれませんが、住宅の構造体や給排水管などの状態についてもきちんと確認することに加えて、瑕疵担保責任の設定や瑕疵保険の加入・アフターケアの有無などについても忘れずに確認しましょう。 おわりに 非常に大きな買い物であるマイホームの購入は、多くの方にとっては人生に何度とないものです。さらに、Aさん家族のようにリフォーム済の戸建てを探そうとすると、物件探しがなかなか思うように進まないこともあるかもしれません。“不動産屋探し”は、そんな物件探しの成功を左右する要素の一つです。 リフォーム済の戸建てでは、見えないところにこそ気を配る必要もあります。そうした物件探しにおいて、信頼できる不動産会社を見つけられるかどうかで、出合える物件情報やその後の売買契約の成否が変わってくるといっても過言ではありません。

Aさん家族は、夫・妻・２人の子どもの４人で賃貸マンションに住んでいます。長年住み慣れた賃貸マンションは仕事や買い物などにも便利ですが、お子さんの成長に伴い手狭な思いをすることが増えてきました。そこで今後の子育ても考え、いよいよマイホームの購入に乗り出すことに決めました。 子育てのことを考えると、住みたいのは戸建て。とはいえ、都市部で新築の戸建て住宅を買うのは簡単ではありません。そこでAさん家族は、中古の戸建て、なかでも「リフォーム済の戸建ての住宅」を探すことにしたのです。 近隣付き合いは？ トラブルは？ 子育て中のご家庭がマイホームを購入する場合には、戸建てを選択するケースが多くなる傾向にあります。子ども部屋や収納などのスペースの広さ、庭や駐車場などのニーズに対応しやすい点、そして子どもの足音や騒音を気にしなくていいといったところが、戸建てが人気のポイントです。 しかし、戸建ての住宅ならいいことばかりかといえば、決してそうとは限りません。マンションにもメリット・デメリットがあるように、戸建てにもメリットもあればデメリットもあります。その一つに挙げられるのが、「近所づきあいの苦労」です。 賃貸マンションの住宅でも近所づきあいが全く無い…ということではありませんが、戸建ての住宅を購入するとなると、町内会や近隣の住民の方とは長いつきあいになることも多いもの。「何かトラブルがあったら引っ越せばいい」というわけにはいきませんから、うまくつきあっていく必要があります。 スペースが広い分掃除の負担も大きくなりますし、設備のメンテナンスも自分たちで管理していかなければいけません。戸建てを購入するなら、利点ばかりでなく“戸建てならではの苦労”もきちんと理解しておきましょう。 立地条件、資産価値について メリットやデメリットを理解したうえで戸建てを購入すると決めたら、物件探しを進めることになります。物件探しとなると、間取りや面積、設備といった物件自体のスペックに目が向きがちですが、戸建ての物件探しには「周辺環境」も重要な要素となります。 立地条件の面でいえば、戸建ての物件探しの場合は駅近物件を探すことは難しく、最寄り駅へのアクセスが多少なりとも不便となることは少なくありません。それでもできる限り利便性を保てるよう、駅へ行く所要時間や道の歩きやすさなどは実際に自分で歩いて確認してみましょう。 また、戸建ての物件は建物だけではなく土地の価値がある分、建物の築年数が経過しても資産価値を保ちやすいというメリットがあります。将来的な売却を考えるうえで、資産価値を重視した物件選びは非常に重要です。その点でも、立地条件のよさは重視しておくべきでしょう。 周辺環境チェックポイント 使える交通機関、最寄り駅やバス停へのアクセス、終電・終バスの時間、商業施設や公共施設などへのアクセス、学校や塾、病院といった施設の有無…周辺環境でチェックしておくべきポイントは山のようにあります。肝心なのは、「自分や家族にとって、何が必要か」という点です。 働く場所はどこか、買い物は仕事帰りになるか休日にするか、お子さんに必要なのは幼稚園・保育園なのか、学校や塾、公園なのかなど、まずは家族のライフスタイルを整理することで具体的に必要なものが明確になります。必要なものを洗い出したら、それらをチェック項目にしましょう。 「必要なもの」だけでなく「あったら嫌なもの」をチェックすることも必要です。車の出入りが激しい設備や施設、夜間の照明が少なく人通りの少ない道、日差しを遮る高層マンションといった“マイナスポイント”も忘れずに確認すること。 その際に重要な情報となるのが、物件が建っている土地の「用途地域」です。用途地域の区分によってその土地に建てられる建物の種類が違い、それによって将来的に、家のすぐ近くに高層マンションや大きな商業施設が建つ可能性もあるのです。住みやすさや資産価値の両面で、忘れずに確認しておきましょう。 おわりに マイホームの購入は、人生に何度とない大きな買い物です。戸建てにするかマンションにするか、新築を選ぶか中古を選ぶか、リフォーム済の中古物件にするか、まだリフォームされていない物件を買って自分でリフォームするかなど、迷うことも多いでしょう。 そうした検討をする際に、住宅自体のスペックと同様に大切になるのが周辺環境です。住宅は購入後に手を入れることもできますが、周辺環境は自分では変えることができません。この点を念頭に置いて、物件探しでは周辺環境も細かく確認していきましょう。